当腾讯不再定义科兴

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2024年5月1

自2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）陆续迎来了搬家公司的车辆。每周五下班前，腾讯的员工会将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，封箱并贴上工位号。到了周末，这些箱子便由搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工会在新的工位上拆箱，连接旧电脑，继续投入工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐腾空，这个曾经吸引了科兴最大租户、在此度过13年时光的企业，如今已然离开。

对于科兴而言，腾讯的撤离并非毫无预兆。早在2019年，腾讯于大铲湾拿地之时，科兴便已预见到其最终的搬迁计划。

在游戏行业从业者的普遍认知中，腾讯与科兴似乎早已形影不离。长期以来，科兴的许多服务、空间布局以及人流涌动都围绕着这位大客户展开。外界提及科兴，便会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯黄金时期留在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。随着腾讯的离去，一系列问题也随之浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签后，科兴将如何重塑自我？

“一期工程于2010年至2013年完工，二期工程则在2014年至2019年完成。”刘滔，一位在科兴工作了十余载、近年主要负责园区运营服务的资深员工，对科兴的建设时间线了如指掌。

科兴坚持自主持有和运营园区物业，不依赖第三方管理公司，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴的一位工作人员如此表示。

腾讯于2013年入驻科兴，同年微信开始崭露头角。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务是什么。“大约在2014、2015年之后，我才了解到，腾讯的核心业务和利润增长点主要来自于其游戏部门。”尽管腾讯在科兴设有包括TME腾讯音乐在内的多个部门，但最受瞩目的始终是游戏部门——魔方工作室群和光子工作室群均设于此，员工人数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速扩张期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技企业纷纷涌入科兴。柔宇科技便在此崭露头角，后在龙岗建立了生产基地；富途证券初入时租赁了五六百平方米的办公空间，后扩展至数万平方米，其市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的激增，园区的人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。“人流最高峰时达到五六万人，出租率也十分饱和。”刘滔回忆道，当时科兴的夜晚灯火通明，午夜时分打车都十分困难，更不用说晚上八九点钟。人们曾将科兴誉为“现象级”园区，代表着深圳充满活力的独特一面，甚至被誉为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点实际上比巅峰期来得更早。在人流尚处于高位时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，至2018年10月左右达到顶峰后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降与贸易战联系起来。2019年，科兴的租金再次经历较大幅度的下调。在2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。到了2022年，房地产“三条红线”政策的影响持续发酵，科兴的租金再次出现波动。

随着园区内企业和员工数量的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，以及一家刷卡食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

在其鼎盛时期，G层的阿嬷手作店常常需要排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等业态接踵而至。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会去G层的快餐店兼职，为店家打饭、洗碗，每小时能赚取20元并获得一顿免费午餐。六年来，她见证了许多店铺的开张与关闭。“有些生意不好就倒闭了，你得重新找工作，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积作为商业用途，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。“外卖平台提供了解决方案，它们能集合整个区域的力量为你服务，这就不一定需要园区内有大量的商业空间。”刘滔解释道。

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班到深夜的员工需要在此解决晚餐。但自2022年起，堂食比例持续下降。即使白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的趋势更加明显。G层的阿嬷手作店不再出现排长队的景象，大部分餐馆的客流量锐减，部分店铺因难以为继而退出了科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也少了许多，以前总是停满找不到位置，现在空了很多。”

如何配合互联网公司的作息节奏，是科兴多年来一直在努力的方向。科兴确实拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，并且在建设之初，这些设施在国内也堪称先进。

恒温恒湿的空调系统便是其中一项不可或缺的服务。互联网公司的工作时间不固定，常常工作到深夜甚至凌晨才下班。普通写字楼的中央空调系统通常只能整栋楼统一启停，如果科兴像普通写字楼那样按时关机，将难以满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；待到用电高峰时，再利用这些冷水为大楼供冷，从而减少主机运行时间，节约电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后随时取用，使园区供冷更为灵活，无需让主机整夜运转。

电力系统同样为保障不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有5000多个停车位。传统的刷卡进出方式效率较低，因此科兴在建成后便启用了车牌识别的无卡系统，成为国内较早采用此项技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工反映，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且不收取额外费用。例如，在腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾矗立着一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的合作关系。“我们认为与客户之间是一种合作、共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历阵痛。

腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来遇到的最重要事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作大多安排在周末，整个过程将持续近一年。

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“租金价格是由市场决定的，并非由某一家企业能够左右。”

刘滔接着谈到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多事务都是为其量身定制的，例如其食堂只对内部员工开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

科兴当前最紧迫的任务是吸引新的企业入驻。在科兴看来，商业、人流、消费等问题的根源都在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他不打算以企业规模设限，而是认为如此庞大的体量需要吸纳各种类型、各种规模的企业。

例如，园区内的新能源企业易储原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中在一起，在腾讯退租后便向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业得知有大面积空间空出后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍道：“可见部分，包括天花板、地面、墙面，以及电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成拎包即可入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴所面临的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，更附带连锁效应：配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，园区整体品质随之下降。

然而，刘滔对此并不过于担忧，他认为这是市场发展到某个阶段的必然结果。他坚信科兴的基础依然扎实，其位于南山核心地段，毗邻地铁口，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内打造一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子正式挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供场地及基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗透露，游托邦项目历时一年推进，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后，仅用三个月时间便完成了落地——4月份正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

游托邦的启动与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的前瞻性思考与判断。腾讯的退出留下了空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，游托邦即属于后者。

在科兴期间，记者恰巧赶上了一次游托邦的路演活动。有意入驻的团队轮流上台介绍项目，由评委进行打分。在17个团队中，有7家专注于AI原生游戏开发，不少团队的核心成员曾就职于腾讯，其中几位创业者过去便在科兴办公。

严佩诗将游托邦与其他城市的孵化器进行比较，认为科兴拥有三大优势。首先是地理位置：科兴地处南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历且拥有大厂背景，不少已在此安家。其次是南山区的政策落地能力：包括首年低成本办公空间、按投入广告额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策均已有详细的落地细则和预算。第三，创梦天地本身作为一家游戏公司，更能切实理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区是真的懂游戏和游戏企业。”在其他地方，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者表示：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会感到困惑，‘你们的资产负债表上资产为什么这么少？你们能抵押什么？’税务部门也一样，研发型公司前两年亏损是常态，税务局经常打电话，或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开设对公账户。他回忆道，起初客户经理对这家二十来人的新公司每月要发一百多万工资感到疑惑，认为“这是骗子公司”。后来，银行工作人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开辟了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的心态看待游托邦、科兴、南山区乃至深圳的未来。她提到：“你看深圳最近发布的数据，去年（2025年）常住人口增加了近26万，全国位居第一。南山区本身在深圳就属于核心区域，无论是在GDP、增长率还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山整体来看，大家都不必过于焦虑。”

张丽在科兴从事保洁工作已有六年。对于腾讯的搬离，她并未感到特别大的影响。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时那批人也一并离开了。张丽的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供住宿，午餐由兼职的餐馆包办，每月还能积攒一些。她也不太担心腾讯搬走带来的影响，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生到正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约记者在G层的润园四季椰子鸡餐厅共进午餐。“我周末来科兴吃饭，这简直要被朋友笑话的程度，你知道吗？朋友肯定觉得我疯了，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的洗手间——干净、宽敞、没有异味。她家住宝安与南山交界处，此前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，通勤时间反而延长了。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或乘坐接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，这还是在我滴滴已经是V7会员的情况下，因为大家都是V7，等于没有特权，就看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千出头，部分甚至享有海景，但换一个园区意味着需要重新熟悉一切。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆能最快吃完饭，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些熟悉感在新园区需要时间来建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说着，一边与记者漫步在科兴G层，她形容回到科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她曾经每天都经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人。有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些人调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力

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